Una due diligence puede describir perfectamente un activo y seguir siendo poco útil para quien debe decidir. Propiedad necesita saber qué cambia el precio, qué debe resolverse antes del cierre, cuánto CAPEX aparecerá después y qué riesgos pueden convivir con el activo.
Clasificar antes de sumar
No todo hallazgo pertenece al mismo presupuesto. Conviene separar incumplimientos o condiciones de continuidad, mantenimiento diferido, reposición por vida útil, mejoras recomendables y actuaciones asociadas al reposicionamiento deseado por el comprador.
Asignar horizonte
Una cifra total de CAPEX puede asustar o tranquilizar de forma incorrecta. La pregunta relevante es cuándo deberá desembolsarse: antes de operar, durante los primeros cien días, en uno o dos años o dentro del ciclo normal de reposición.
Definir quién responde
Parte del coste puede corresponder al vendedor, arrendatario, operador o garante. Otra parte será inversión propia. La due diligence debe conectar observaciones con contratos y responsabilidades, no solo con disciplinas técnicas.
Incorporar incertidumbre
Algunas deficiencias pueden valorarse con referencias razonables; otras requieren catas, proyectos, inspecciones o ofertas. Presentar rangos y próximos pasos es más útil que forzar una cifra aparentemente precisa.
Construir el plan de los primeros 100 días
Después del cierre aparecen documentación, contratos, garantías, inspecciones, actuaciones urgentes y decisiones sobre proveedores. Convertir los hallazgos en un roadmap inicial reduce la pérdida de información entre transacción y explotación.
Conectar con el plan director
La due diligence es el punto de entrada de una cartera, no un documento aislado. Sus riesgos y CAPEX deben integrarse en el plan plurianual del propietario junto con crecimiento, transformación y resto de activos.
Qué debería recibir propiedad
- Resumen de asuntos que pueden cambiar la decisión.
- Mapa de riesgos con evidencia y responsable.
- CAPEX por horizontes y nivel de definición.
- OPEX recurrente relevante.
- Condiciones para negociación, reservas o inspecciones adicionales.
- Plan de transición y primeros cien días.