Una due diligence debe reducir incertidumbre antes de adquirir, arrendar, financiar, recibir o reposicionar un activo. El valor no está en acumular observaciones, sino en jerarquizarlas y traducirlas a condiciones, costes y decisiones.
Documentación y situación administrativa
Títulos, licencias, proyectos, finales de obra, inspecciones, contratos, garantías, consumos, mantenimientos, incidencias y obligaciones del operador. Las ausencias documentales son en sí mismas un riesgo.
Estado físico mediante especialistas
Estructura, envolvente, instalaciones, PCI, accesibilidad, energía, medioambiente y otras disciplinas según el activo. No todas requieren el mismo nivel de inspección; el alcance debe concentrarse donde la decisión es sensible.
Brechas normativas y operativas
Debe distinguirse entre incumplimiento, adaptación exigible, recomendación de mejora y estándar deseado por el comprador. Mezclarlos sobredimensiona el CAPEX o esconde riesgos reales.
CAPEX y OPEX
El CAPEX inicial debe separarse del plan de reposición a medio plazo. También debe estimarse el OPEX normalizado: mantenimiento, inspecciones, energía, contratos y recursos necesarios para operar el activo con el nivel esperado.
Contratos y responsabilidades
Quién debe subsanar, qué garantías siguen vivas, qué obligaciones pertenecen al vendedor, arrendatario, concesionario o propietario, y qué elementos se transfieren. En recepciones o reversiones, esta matriz es crítica.
Resumen ejecutivo de decisión
Riesgos críticos, condiciones precedentes, reservas económicas, actuaciones de los primeros cien días, CAPEX por horizonte y asuntos que requieren negociación o una inspección adicional.
La due diligence no sustituye el asesoramiento jurídico, la tasación ni los proyectos técnicos reservados. Su dirección integra esas disciplinas alrededor de una decisión de propiedad o inversión.